近期，針對物業企業的政策頻出，11月初，青島市住建局等七部門聯合發文，明確表態鼓勵物業開展房地產中介服務，支持物業服務企業做大做強；12月初，住房和城鄉建設部等六部門聯合發布相關政策，支持物業服務企業探索“物業服務+養老服務”模式，為物業公司提供了轉型新思路。2020年，物業企業已站在轉型風口，這個行業將迎來巨大的發展空間。
物業企業上市正值風口期
日前，住房和城鄉建設部等六部門聯合發布《住房和城鄉建設部等部門關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》(以下簡稱“意見”)，此《意見》明確物業企業涉足社區養老服務的內容，成為物業企業后續轉型的一個亮點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策實際上明確了物業企業后續的轉型思路，即推行“物業服務＋養老服務”居家社區養老模式。從轉型的層面看，涉及到三點內容，包括養老服務營收實行單獨核算、支持養老服務品牌化連鎖化經營、組建專業化養老服務隊伍。從這三點內容看，最核心的其實是第二點，當前物業企業上市正值風口期，企業加大轉型和業務創新成為關鍵。此次政策明確，支持物業服務企業根據自身條件，結合養老需求，成立獨立的居家社區養老服務機構，實現居家社區養老服務規模化、品牌化、連鎖化經營。物業服務企業已經取得居家社區養老服務機構營業執照的，允許其跨區域經營居家社區養老服務。后續對于一些上市的物業企業來說，跨區域收購物業項目和加大養老服務，或成為一個重要的趨勢。
據了解，今年繼10月世茂服務、合景悠活、第一服務、卓越商企服務等4家房企旗下物業服務企業赴港上市后，11月香港資本市場迎來金科服務、融創服務等多家物業企業的IPO。進入12月，除恒大物業已在2日成功上市外，遠洋服務也將在12月中旬上市。2020年截至目前，已經有13家物業公司上市，如果加上即將上市的華潤萬象生活、遠洋服務、佳源服務，今年預計將有16家物業公司上市，已經超過去年的12家。不僅如此，根據中國指數研究院的數據顯示，截至目前，已經啟動上市工作的物管公司還有14家左右，正在研究籌劃上市的物管公司就有80家左右。
青島市場還在探索階段
“從去年到今年的12月份，物業公司上市的數量達到高峰。尤其是近期，恒大、融創接連物業獨立上市，可能吸引了很多人關注這個行業?！鼻鄭u某物業公司相關負責人表示，公司目前南方部分高端項目涉及了養老產業，但山東區域目前還在探索階段。
該負責人表示，物業企業涉足養老最大的優勢就是有自己項目的服務人員，物業企業做社區居家養老相當于在物業平臺上疊加增值服務，成本可以和物業管理相互分攤，因此收入來源上相當于凈增加。而且現在很多小區物業管理都是管家負責制，管家對自己負責的業主非常熟悉，有利于開展服務工作；對于客戶來說，對物業更有信任感，體驗也會更好，特別是在安全方面更放心，有助于其開展進一步的工作。
但是從目前青島市場實際情況來看，物業+養老還是呼聲大，實際落地的少。某業內人士表示，現在地產項目的配套養老用房提供不了是一個關鍵問題，除非有政策傾斜，要求每個社區規劃建設的時候有強制要求，需要配建一定面積的養老社區用房。
對此，嚴躍進表示，此次政策明確了“補齊居家社區養老服務設施短板”的內容，主要體現為四個層面，即盤活存量、規范增量、加強布點和設施改造。尤其是在存量方面，政策明確要盤活小區既有公共房屋和設施。這里主要是包括三方面的來源，即居住小區內各類閑置和低效使用的公共房屋和設施、政府所有的閑置房屋和設施、開發企業自持的房屋。通過對此類存量房屋和房源的改造，有助于增加物業企業養老服務的房源供給，真正為后續養老服務提供條件。而此類補短板的工作，客觀上也要求積極導入互聯網等思維，真正將供給端的改造和需求端的激活等工作進行結合。
地產進入“后開發時代”
2020年，房地產已經進入“后開發時代”，未來醫療、健康這一類的不動產將是“后開發時代”一個非常重要的類別。在“后開發”時代，能夠開拓養老服務這樣的新市場自然是一件好事，有助于傳統物業的轉型升級。
此次《意見》的出臺在政策上給予物業較大的支持，包括用地和金融服務等內容上。其中，政策明確，拓寬養老服務融資渠道。鼓勵商業銀行向提供居家社區養老服務的物業服務企業發放資產（設施）抵押貸款和應收賬款質押貸款，并參照貸款基準利率，結合風險分擔情況，合理確定貸款利率水平。支持物業服務企業以企業未來收益權、土地使用權為擔保發行債券。鼓勵商業保險、基金、信托、社?；鸬荣Y金投資居家社區養老服務項目，降低物業服務企業負債率。嚴躍進表示，從這一點內容看，這倒是近期各類物業企業可以關注的。因為傳統意義上說，物業企業的資金來源比較狹窄，導致業務擴張也是有困難的。但是此次政策明確，其可以辦理抵押貸款和發債等，這就較大地拓寬了融資渠道，對于此類企業的發展有積極的作用。后續一些大型的物業企業，憑借此類業務，或在養老服務相關融資上有創新，成為存量時代一個很重要的變化。
青島財經日報/青島財經網記者 辛小麗
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